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Die Reform der Grundsteuer und die Abgabe der Grundsteuererklärung 2022 ■

1. Grund­steuer­reform ■

Bild Grundsteuer
Bild Grundsteuer

Die Grundsteuer, die bislang erhoben wurde, basiert in Westdeutschland auf einer Wertfeststellung der Grundstücke zum 01.01.1964, in Ostdeutschland auf Wertfeststellungen aus dem Jahr 1935. Seither haben sich die Wertverhältnisse jedoch entscheidend geändert. Obgleich Kauf/Verkauf, Umwidmungen z.B. in Bauland, An- sowie Um- und Ausbauten und ähnliche wertverändernde Vorkommnisse Wertfortschreibungen ausgelöst haben, fanden diese stets auf den ursprünglichen Bewertungszeitpunkt statt.

Eine neue Wertfeststellung stellt aufgrund des Umfangs (ca. 36 Millionen zu bewertende Einheiten, davon ca. 6,5 Millionen in Bayern) eine immense Herausforderung für die Grundstücksbesitzer und die Finanzverwaltung dar. Die Finanzverwaltung hatte es daher vermieden, die Werte neu festzustellen. Allerdings ist der Grundsatz aller Steuererhebungen, dass diese „gleichmäßig“ zu erheben sind. Gleichmäßig bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Steuerlast gleichmäßig zu verteilen ist. Wer über ein größeres Einkommen oder ein größeres Vermögen verfügt, soll stärker belastet werden als jemand mit geringerem Einkommen oder Vermögen.

Aufgrund der Wertfeststellung der Grundstücke auf einer weit in der Vergangenheit liegenden Grundlage wurde das Bundesverfassungsgericht angerufen zu beurteilen, ob der Grundsatz der gleichmäßigen Steuererhebung bei der Grundsteuer noch gegeben ist. Das Bundesverfassungsgericht kam zum Ergebnis, dass dies nicht der Fall ist und hat der Finanzverwaltung aufgetragen, die Erhebung der Grundsteuer zu reformieren und hierbei dafür Sorge zu tragen, dass dem Gleichmäßigkeitsgrundsatz Rechnung getragen wird.

Die Finanzverwaltung hat daher einen neuen rechtlichen Rahmen für die Erhebung der Grundsteuern geschaffen. Im Zuge dessen werden alle betroffenen wirtschaftlichen Einheiten (Grundstücke) neu erfasst und neu bewertet. Dies soll bis Ende 2024 abgeschlossen sein, sodass im Jahr 2025 die Grundsteuer erstmals nach neuem Recht erhoben werden wird. Zur Neubewertung der Grundstücke sind alle Grundstücksbesitzer verpflichtet, für jedes einzelne Grundstück eine Grundsteuererklärung zu erstellen und diese bei der Finanzverwaltung einzureichen.

2. Häufig gestellte Fragen zur Erstellung der Grundsteuererklärung (Für die Antwort bitte die jeweilige Frage anklicken) ■

Zur Beantwortung der Fragen, diese bitte anklicken. Stand 25.07.2022

Informationen und Downloads zur Erstellung der Grundsteuererklärung finden Sie unter „3.3.1. Vorlagen, Downloads und Informationen“ 

3. Wenn ich meinen Steuerberater beauftrage ■

Wenn Sie uns mit der Erstellung Ihrer Grundsteuererklärung beauftragen, gibt es zwei grundlegend unterschiedliche Vorgehensweisen. Sie können uns aktiv bei der Erstellung der Grundsteuererklärung unterstützen oder uns sämtliche zur Erstellung der Grundsteuererklärung notwendige Unterlagen überlassen und wir erstellen die Grundsteuererklärung ohne Ihre Mitwirkung.
Wenn Sie uns bei der Erstellung der Erklärung unterstützen, kommen wir Ihnen je nach Umfang der Unterstützung bei der Festsetzung unserer Gebühren selbstverständlich entgegen. Näheres dazu können Sie unter „Was kostet es, meinen Steuerberater zu beauftragen?“  nachlesen.

3.1. Ablauf bei Beauftragung ■

Am Anfang steht die Aufforderung zur Abgabe der Grundsteuererklärung. Ohne diese geht gar nicht, da wir zumindest das Aktenzeichen und die Lage des Grundstücks benötigen um überhaupt beginnen zu können.

Zur Erstellung der Grundsteuererklärung werden etliche Angaben benötigt, die uns aktuell nicht zur Verfügung stehen. Bei Grundstücken, die wir in unserem Datenbestand führen, verfügen wir über einen Teil der notwendigen Angaben, in den seltensten Fällen jedoch über alle benötigten Daten.
Es wird daher unumgänglich sein, dass unsere Mandanten uns mit Daten oder Unterlagen versorgen, anhand derer wir in der Lage sind, die Grundsteuererklärungen zu erstellen. Dies kann in Form einer Zusammenarbeit zwischen Mandant und Kanzlei geschehen oder durch das Überlassen von Unterlagen an die Kanzlei.

Wir reduzieren den Aufwand für den Mandanten auf das Mindestmaß

Standardablauf Ablauf bei zur Verfügungstellung von Unterlagen

In beiden Fällen wird dann die Grundsteuererklärung durch uns erstellt und dem Mandanten zur Unterschrift vorgelegt. Ist dies erfolgt, geben wir die Erklärung ab, erhalten in den kommenden Jahren die entsprechenden Bescheide, prüfen diese und legen gegebenenfalls Einspruch ein.

3.1.1. Bei Zuarbeit durch den Mandant ■

Wir haben uns dazu entschlossen, unsere Mandanten, so diese es wünschen, so weit irgend möglich in den Prozess der Erstellung der Grundsteuererklärung einzubeziehen. Hierbei haben wir darauf geachtet, den Aufwand für die Mandantschaft möglichst gering zu gestalten.

Wir werden die notwendigen Daten soweit als irgend möglich selbst eruieren. Der Aufwand für die Grundstückseigentümer wird hierbei auf ein Minimum reduziert. Angaben wie beispielsweise Wohnflächen oder Nutzflächen muss jedoch auf jeden Fall der Mandant liefern, da wir keine Möglichkeit haben, diese selbst zu ermitteln. Hierzu wird dem Mandanten ein kurzer Fragebogen mit den verbliebenen notwendigen Angaben und einer Erklärung wo diese zu finden sind zugesendet.

3.1.2. Bei Beauftragung ohne Zusammenarbeit ■

Selbstverständlich können Sie uns beauftragen, ohne selbst Zuarbeiten leisten zu müssen. In diesem Fall ist der Prozess wie in allen anderen Fällen der klassischen Steuerberatung. Wir erstellen anhand von Unterlagen, die Sie uns überlassen, Ihre Grundsteuererklärung. Der Umfang der Unterlagen, die Sie uns überlassen müssen, richtet sich nach der Art des Grundstücks, für das wir die Erklärung für Sie erstellen sollen.

3.2. Einzuhaltende Fristen ■

Die Grundsteuererklärungen können ab dem 01.07.2022 abgegeben werden und sind längstens bis zum 31.10.2022 abzugeben. Da es sich um eine Vielzahl von Erklärungen handelt, ist die Zeit relativ knapp bemessen. Eine gute Vorbereitung ist daher wichtig. Da wir als Kanzlei zwar sehr viele, Sie als Mandant dagegen in der Regel nur einige wenige Grundstücke zu erklären haben, sollte es für Sie ausreichen, mit der Datenerfassung Ende Juni oder im Juli zu beginnen.

3.3. Welche Unterlagen werden benötigt? ■

Unabhängig davon, ob wir die Grundsteuererklärung mittels uns überlassender Unterlagen erstellen sollen oder Sie selbst die Vorarbeiten erledigen möchten, benötigen Sie je nach Art und Lage des Grundstücks, für das eine Grundsteuererklärung zu erstellen ist, eine Reihe von Unterlagen bzw. Angaben. Da sich die Art und Anzahl der Unterlagen, die wir von Ihnen benötigen je nach Lage und Art des zu bewertenden Grundstücks unterscheiden, werden wir entsprechende Listen für die benötigten Unterlagen zusammenstellen und Ihnen diese hier zur Verfügung stellen.

3.3.1. Vorlagen, Downloads, Informationen und Beispiele ■

Wir arbeiten beständig daran, Listen zu erstellen, anhand derer Sie die für das jeweilige Grundstück benötigten Unterlagen zusammensuchen können. Die Listen werden sukzessive ergänzt.

Bisher verfügbare Infos und Downloads:

Vorlagen und Listen: Formulare: Informationen: Erstellungsportale Beispiele
Grundsteuererklärung erstellen

3.4. Was kostet es, meinen Steuerberater zu beauftragen? ■

Falls Sie diese Seite bereits einmal besucht haben, werden Sie feststellen, dass sich der Inhalt verändert hat. Da die Kosten der Steuerberatung stets ein sensibles Thema sind, stehen wir selbstverständlich dazu, dass sich der Inhalt geändert hat. Daher haben wir uns dazu entschlossen, den Inhalt nicht einfach nur zu verändern, sondern Ihnen auch die Möglichkeit zu geben, den bisherigen Inhalt zu den Steuerberatungskosten  nachlesen zu können.

Stellt sich natürlich die Frage, warum wir den Inhalt verändert haben und mit welchen Kosten für Sie nun zu rechnen müssen.

Wir haben viel Zeit und Mühe darauf verwendet, eine Lösung zu finden, die es so einfach wie irgend möglich macht, von unseren Mandanten die notwendigen Angaben zu erhalten, um die Grundsteuererklärungen zu erstellen.
Leider müssen wir nun, Mitte Juli, feststellen, dass die Werbeversprechen, die notwendigen Angaben von den Mandanten mittels „einfachen und verständlichen Fragen, die auf ein Minimum reduziert sind“ aus unserer Sicht von keinem der Portalanbieter erfüllt wurden. Daher haben wir uns schlussendlich dagegen entschieden, unter Zuhilfenahme eines Portalanbieters zu arbeiten.

3.4.1 Ganz schön teuer■

Die Kosten für die Erstellung einer Grundsteuererklärung werden sich daher nach der benötigten Zeit und dem Wert des zu erklärenden Grundstücks richten. Je nach Grundstück und damit verbundenem Aufwand wird eine Gebühr von netto zwischen 350 EUR und 700 EUR fällig werden, bei besonders umfangreichen Erklärungen gegebenenfalls auch mehr, bei besonders einfachen Erklärungen weniger.

Das ist, aus Mandantensicht, ganz schön teuer. Allerdings benötigen wir für eine Grundsteuererklärung je nach Art des Grundstücks und den Problemen die notwendigen Angaben zu erlangen, schlussendlich zwischen vier und sieben Stunden. Der Mandant selbst hat in der Regel alle notwendigen Angaben in 15 bis 30 Minuten zusammen und benötigt, macht er es selbst, je nach Umfang nochmal zwischen 30 und 60 Minuten um das Formular auszufüllen. Wenn er es nicht so genau nimmt oder Übung im Umgang mit Steuerformularen hat, auch deutlich weniger.

Für uns sieht der Ablauf jedoch wie folgt aus:

Selbst bei einem optimalen Verlauf der Datenbeschaffung vom Mandanten benötigen wir daher ein vielfaches der Zeit, die ein Mandant benötigen würde, um seine Erklärung selbst zu erstellen.
Dazu kommen die Zeiten und Gebühren für die Seminare zur geänderten Grundsteuer und die Zeit, die wir benötigt haben, um für eine neue Steuerart den organisatorischen Ablauf umzusetzen. Außerdem die Softwarekosten und die Gebühren für die Erklärungsabgabe, die, anders als für den Steuerpflichtigen, für uns durch unseren Softwareanbieter kostenpflichtig ist.

Wäre eines der Portale tauglich, hätte sich der Aufwand auf unserer Seite vermutlich um ca. eine Stunde reduziert und wir hätten diese Ersparnis selbstverständlich an den Mandanten weiter gegeben. Mehrere Testläufe mit ausgewählten Mandanten haben jedoch gezeigt, dass auch das beste Portal derart erklärungsbedürftig ist, dass wir es als Dienstleister auf hohem Niveau unseren Mandanten es nicht zumuten möchten, sich durch die Fragen des Portals zu quälen.

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