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Die Reform der Grundsteuer und die Abgabe der Grundsteuererklärung 2022 ◼

1. Grund­steuer­reform ◼

Bild Grundsteuer
Bild Grundsteuer

Die Grundsteuer, die bislang erhoben wurde, basiert in Westdeutschland auf einer Wertfeststellung der Grundstücke zum 01.01.1964, in Ostdeutschland auf Wertfeststellungen aus dem Jahr 1935. Seither haben sich die Wertverhältnisse jedoch entscheidend geändert. Obgleich Kauf/Verkauf, Umwidmungen z.B. in Bauland, An- sowie Um- und Ausbauten und ähnliche wertverändernde Vorkommnisse Wertfortschreibungen ausgelöst haben, fanden diese stets auf den ursprünglichen Bewertungszeitpunkt statt.

Eine neue Wertfeststellung stellt aufgrund des Umfangs (ca. 36 Millionen zu bewertende Einheiten, davon ca. 6,5 Millionen in Bayern) eine immense Herausforderung für die Grundstücksbesitzer und die Finanzverwaltung dar. Die Finanzverwaltung hatte es daher vermieden, die Werte neu festzustellen. Allerdings ist der Grundsatz aller Steuererhebungen, dass diese „gleichmäßig“ zu erheben sind. Gleichmäßig bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Steuerlast gleichmäßig zu verteilen ist. Wer über ein größeres Einkommen oder ein größeres Vermögen verfügt, soll stärker belastet werden als jemand mit geringerem Einkommen oder Vermögen.

Aufgrund der Wertfeststellung der Grundstücke auf einer weit in der Vergangenheit liegenden Grundlage wurde das Bundesverfassungsgericht angerufen zu beurteilen, ob der Grundsatz der gleichmäßigen Steuererhebung bei der Grundsteuer noch gegeben ist. Das Bundesverfassungsgericht kam zum Ergebnis, dass dies nicht der Fall ist und hat der Finanzverwaltung aufgetragen, die Erhebung der Grundsteuer zu reformieren und hierbei dafür Sorge zu tragen, dass dem Gleichmäßigkeitsgrundsatz Rechnung getragen wird.

Die Finanzverwaltung hat daher einen neuen rechtlichen Rahmen für die Erhebung der Grundsteuern geschaffen. Im Zuge dessen werden alle betroffenen wirtschaftlichen Einheiten (Grundstücke) neu erfasst und neu bewertet. Dies soll bis Ende 2024 abgeschlossen sein, sodass im Jahr 2025 die Grundsteuer erstmals nach neuem Recht erhoben werden wird. Zur Neubewertung der Grundstücke sind alle Grundstücksbesitzer verpflichtet, für jedes einzelne Grundstück eine Grundsteuererklärung zu erstellen und diese bei der Finanzverwaltung einzureichen.

2. Häufig gestellte Fragen zur Erstellung der Grundsteuererklärung (Für die Antwort bitte die jeweilige Frage anklicken) ◼

Zur Beantwortung der Fragen, diese bitte anklicken. Stand 05.05.2022

3. Wenn ich meinen Steuerberater beauftrage ◼

Wenn Sie uns mit der Erstellung Ihrer Grundsteuererklärung beauftragen, gibt es zwei grundlegend unterschiedliche Vorgehensweisen. Sie können uns aktiv bei der Erstellung der Grundsteuererklärung unterstützen oder uns sämtliche zur Erstellung der Grundsteuererklärung notwendige Unterlagen überlassen und wir erstellen die Grundsteuererklärung ohne Ihre Mitwirkung.
Wenn Sie uns bei der Erstellung der Erklärung unterstützen, kommen wir Ihnen je nach Umfang der Unterstützung bei der Festsetzung unserer Gebühren selbstverständlich entgegen. Näheres dazu können Sie unter „Was kostet es, meinen Steuerberater zu beauftragen?“  nachlesen.

3.1. Ablauf bei Beauftragung ◼

Zur Erstellung der Grundsteuererklärung werden etliche Angaben benötigt, die uns aktuell nicht zur Verfügung stehen. Bei Grundstücken, die wir in unserem Datenbestand führen, verfügen wir über einen Teil der notwendigen Angaben, in den seltensten Fällen jedoch über alle benötigten Daten.
Es wird daher unumgänglich sein, dass unsere Mandanten uns mit Daten oder Unterlagen versorgen, anhand derer wir in der Lage sind, die Grundsteuererklärungen zu erstellen. Dies kann in Form einer Zusammenarbeit zwischen Mandant und Kanzlei geschehen oder durch das Überlassen von Unterlagen an die Kanzlei.

3.1.1. Bei aktiver Zusammenarbeit von Mandant und Kanzlei ◼

Wir haben uns dazu entschlossen, unsere Mandanten, so diese es wünschen, so weit irgend möglich in den Prozess der Erstellung der Grundsteuererklärung einzubeziehen. Hierbei haben wir darauf geachtet, den Aufwand für die Mandantschaft möglichst gering zu gestalten.

Hinsichtlich der Grundsteuererklärungen arbeiten wir mit einem auf die Grundsteuererklärung spezialisierten Portalanbieter zusammen. Mandanten, die uns unterstützen wollen, bekommen von uns Zugang zu einem Internetportal. Dort werden die benötigten Angaben für das individuelle Grundstück abgefragt. Es handelt sich nicht um eine Formularerfassung, sondern um verständliche Fragen, versehen mit Hinweisen, wo die notwendigen Angaben zu finden sind. Der Aufwand für die Grundstückseigentümer wird hierbei auf ein Minimum reduziert.

Vorteile für den Mandanten sind:

Mandanten, die keinerlei Möglichkeit haben, auf ein Internetportal zuzugreifen, also weder PC, Tablet noch Handy besitzen, können von uns einen Fragebogen bzw. eine Checkliste erhalten, um uns die notwendigen Angaben auf Papier hereinreichen zu können.

3.1.2. Bei Beauftragung ohne Zusammenarbeit ◼

Selbstverständlich können Sie uns auch beauftragen, ohne selbst Zuarbeiten leisten zu müssen. In diesem Fall ist der Prozess wie in allen anderen Fällen der klassischen Steuerberatung. Wir erstellen anhand von Unterlagen, die Sie uns überlassen, Ihre Grundsteuererklärung. Der Umfang der Unterlagen, die Sie uns überlassen müssen, richtet sich nach der Art des Grundstücks, für das wir die Erklärung für Sie erstellen sollen.

3.2. Einzuhaltende Fristen ◼

Die Grundsteuererklärungen können ab dem 01.07.2022 abgegeben werden und sind längstens bis zum 31.10.2022 abzugeben. Da es sich um eine Vielzahl von Erklärungen handelt, ist die Zeit relativ knapp bemessen. Eine gute Vorbereitung ist daher wichtig. Der Anbieter der Lösung zur Zusammenarbeit zwischen Berater und Mandat wird uns voraussichtlich Ende April oder Anfang Mai ermöglichen, Ihnen die Portale zur Erfassung Ihrer Daten zur Verfügung zu stellen. Da wir als Kanzlei zwar sehr viele, Sie als Mandant dagegen in der Regel nur einige wenige Grundstücke zu erklären haben, sollte es für Sie ausreichen, mit der Datenerfassung Ende Juni oder im Juli zu beginnen.

Aktuell sind zwar die Weichen gestellt, etliche Feinheiten werden jedoch erst im Laufe des April und Mai geregelt werden. Für uns als Kanzlei heißt das selbstverständlich, dass wir in diesen Monaten Zeit und Energie investieren, um startklar zu sein. Sie können sich daher bereits jetzt Gedanken machen, wo Sie die Unterlagen zu Ihren Grundstücken aufbewahren. Mit der Datenerfassung brauchen Sie jedoch nicht vor Ende Mai zu beginnen.

3.3. Welche Unterlagen werden benötigt? ◼

Grundsätzlich empfehlen wir unseren Mandanten, sich von uns ein Portal einrichten zu lassen und bei der Erstellung der Erklärung mitzuwirken oder sich, wenn keine andere Möglichkeit besteht, von uns einen Erfassungsbogen geben zu lassen und so bei der Erstellung der Erklärung mitzuwirken.

Unabhängig davon, ob wir die Grundsteuererklärung mittels uns überlassender Unterlagen erstellen sollen oder Sie selbst die Vorarbeiten erledigen möchten, benötigen Sie je nach Art und Lage des Grundstücks, für das eine Grundsteuererklärung zu erstellen ist, eine Reihe von Unterlagen. Da sich die Art und Anzahl der Unterlagen, die wir von Ihnen benötigen je nach Lage und Art des zu bewertenden Grundstücks unterscheiden, werden wir entsprechende Listen für die benötigten Unterlagen zusammenstellen und Ihnen diese hier zur Verfügung stellen.

3.3.1. Vorlagen und Downloads ◼

Wir arbeiten daran, Listen zu erstellen, anhand derer Sie die für das jeweilige Grundstück benötigten Unterlagen zusammensuchen können. Die Listen werden sukzessive ergänzt.

Bisher verfügbare Downloads:

Vorlagen und Listen: Formulare:

3.4. Was kostet es, meinen Steuerberater zu beauftragen? ◼

Steuerberater sind Teil der öffentlichen Rechtspflege. Der Gesetzgeber schreibt daher die für die Steuerberatung anfallenden Gebühren per Gesetz vor. Für die Berechnung von Gebühren für die Steuerberatung gilt die Steuerberatervergütungsverordnung (StbVV). Hierbei achtet der Gesetzgeber darauf, dass der Zugang zur Steuerberatung allen Teilen der Bevölkerung offen steht und verpflichtet die Steuerberater deswegen, die Gebührenhöhe abhängig von der persönlichen Leistungsfähigkeit oder dem persönlichen Vermögen des Beratenen zu bestimmen. Hierzu wird für jede im Rahmen der Steuerberatung erbrachten Leistung ein Gebührenrahmen vorgeschrieben. Der Gebührenrahmen bemisst sich, je nach Vorschrift, in Zehnteln oder Zwanzigsteln einer vollen Gebühr, die sich aus einer vorgeschriebenen Tabelle ergibt, aus der die volle Gebühr abzulesen ist. Die persönliche Leistungsfähigkeit oder das persönliche Vermögen, in der Steuerberatervergütungsverordnung wird hierbei anhand eines zu ermittelnden Gegenstandswertes bemessen.

Die Vorschrift, nach der die Gebühren für die Grundsteuererklärung zu erheben sind, ist § 24 Absatz 1 Nr. 11 der Steuerberatergebührenverordnung. Die Vorschrift sieht eine Gebühr zwischen 1 und 18 Zwanzigstel einer vollen Gebühr nach Tabelle A  der StbVV vor. Gegenstandswert ist hierbei der Grundsteuerwert, jedoch mindestens 25.000 EUR. Da in den Ländern Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen der Grundsteuerwert abweichend ermittelt wird, soll für diese Länder ein fiktiver Grundsteuerwert für die Berechnung herangezogen werden. Dieser errechnet sich, indem der errechnete Grundsteuermessbetrag durch eine pauschalierte Grundsteuermesszahl von 0,00031 dividiert wird.

Der Gebührenrahmen (1/20 bis 18/20) richtet sich hierbei nach der Komplexität der Aufgabe. Da die Ermittlung nach einem Bodenwert- oder Flächenmodell unkomplizierter ist, als eine Ermittlung nach dem Bundesmodell oder einem nur leicht abwandelten Bundesmodell, werden wir dem für die Erklärungen für Grundstücke in den entsprechenden Bundesländern durch eine niedrigere Gebühr Rechnung tragen.
Bodenwert- und Flächenmodelle werden für die Grundsteuer B in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen zur Ermittlung des Grundsteuerwertes herangezogen.
Land- und Forstwirtschaftliche Grundstücke (Grundsteuer A) werden bundeseinheitlich gleich behandelt, daher kommt es für diese Flächen zu keiner Minderung unserer Gebühren in den genannten Ländern.

Hinsichtlich der von uns berechneten Gebühren unterscheiden wir darüber hinaus nach der von Ihnen geleisteten Mitarbeit. Wir werden uns eines professionellen Anbieters bedienen, der uns ermöglicht, unseren Mandanten mittels eines Online-Zugangs die benötigten Grunddaten, die ihnen zur Verfügung stehen, selbst zu erfassen. Die Angaben werden auf einfache Weise abgefragt und der Aufwand für unsere Mandanten auf ein Minimum reduziert. Stellt uns der Mandant die zur Erstellung der Grundsteuererklärung benötigten Daten vollständig mittels eines ihm zur Verfügung gestellten Portals bereit, berechnen wir eine geringere Gebühr als wenn der Mandant uns die zur Erstellung der Grundsteuererklärung notwendigen Unterlagen überlässt und wir die Daten zur Erstellung der Erklärung anhand der überlassenen Unterlagen selbst ermitteln müssen.
Mandanten, die keinen PC, Tablet oder Handy besitzen, erhalten Erfassungsbögen, in denen die notwendigen Daten selbst erfasst und uns die ausgefüllten Bögen überlassen werden können.

Die durch uns anfallenden Gebühren werden sich bei Zusammenarbeit zwischen Mandant und Kanzlei um bis zu 50 % reduzieren. Die Reduzierung ist abhängig von der Art und Lage des zu bewertenden Grundstücks, vom Umfang der Zuarbeit des Mandanten und dem Umfang der Rückfragen bei unvollständig erfolgter Datenerfassung durch den Mandanten. Wir werden den Umfang der vom Mandanten zu erfassenden Daten auf ein Minimum reduzieren. Der Umfang des Zuarbeitens des Mandanten beschränkt sich auf Angaben, die ohnehin nur diesem vorliegen, die Wohnfläche nach seiner eigengenutzen Immobilie zum Beispiel. Angaben wie etwa die Mietniveaustufe, die der Mandant nicht anhand von ihm zur Verfügung stehenden Unterlagen eruieren kann, erfolgen generell durch uns.

3.4.1. Beispiele zur Gebührenhöhe ◼

Wie beschrieben, richtet sich unsere Gebührenhöhe nach der persönlichen Leistungsfähigkeit oder dem persönlichen Vermögen des Mandanten. Da bei der Grundsteuererklärung ein Vermögenswert zu erklären ist, richtet sich in diesem Fall die Gebühr nach dem Grundsteuerwert des zu erklärenden Grundstücks. Der Gebührenrahmen ist hierbei von 1/20 bis 18/20 einer vollen Gebühr. Die sogenannte Mittelgebühr beträgt demnach 9,5/20. Je nach Art und Lage des zu erklärenden Grundstücks ändert sich die Komplexität der Aufgabe und der Aufwand, der zur Erstellung der Grundsteuererklärung notwendig ist. Diesem Umstand und dem Maß der Zuarbeit durch den Mandanten werden wir beim Ansatz der Zwanzigstel unserer Gebühr Rechnung tragen. Die Mittelgebühr von 9,5/20 werden wir hierbei nur in begründeten Ausnahmefällen überschreiten.

Da in die Berechnung unserer Gebühr eine Reihe von Faktoren einfließen, ist es unmöglich, Ihnen die anfallende Gebühr zu benennen, ohne die Grundsteuererklärung erstellt zu haben. Erst nachdem der Grundsteuerwert ermittelt wurde, kann festgestellt werden, wie hoch die Gebühr ausfallen wird. Da uns bewusst ist, dass dies für Sie selbstverständlich eine unbefriedigende Auskunft ist, wir Ihnen jedoch an dieser Stelle keine genauere Auskunft geben können, führen wir Berechnungsbeispiele an, um Ihnen eine Vorstellung über die Höhe unserer Gebühr zu geben.

Die Gebühr nach Steuerberatervergütungsverordnung richtet sich nach dem Grundsteuerwert des Grundstücks. Mindestgegenstandswert sind 25.000 EUR. Als Beispiele führen wir daher die Mindestgebühr und ein Einfamilienhaus an.

Beispiele:

Als Beispiel für die Mindestgebühr dient ein unbebautes Grundstück mit einem errechneten Grundsteuerwert von unter 25.000 EUR.
Als Beispiel für ein Einfamilienhaus dient ein Grundstück mit einer Grundstücksfläche von 650 qm und einem Bodenrichtwert von 125 EUR/qm. Auf diesen Grundstück soll im Jahr 1995 ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 145 qm und eine Einzelgarage errichtet worden sein. Unterstellt wird Mietnieveaustufe 3.
Für dieses Grundstück ergibt sich nach Bundesmodell ein Grundsteuerwert von 276.600 EUR, nach dem in Bayern anzuwendenden Modell ein Grundsteuerwert von 247.580 EUR.

Nach Tabelle A  der Steuerberatervergütungsverordnung ergeben sich daher folgende Werte:
Eine volle Gebühr beim Mindestgegenstandswert von 25.000 EUR beträgt nach Tabelle 806 EUR.
Eine volle Gebühr für das Grundstück in Bayern, Gegenstandswert von über 230.000 EUR, aber unter 260.000 EUR, beträgt 2.414 EUR
Eine volle Gebühr für das Grundstück nach Bundesmodell, Gegenstandswert von über 260.000 EUR, aber unter 290.000 EUR, beträgt 2.552 EUR.

Wir berechnen für die Erstellung der Grundsteuererklärung:
Für ein unbebautes Grundstück ohne Mitwirkung des Mandanten 5/20, für die Mitwirkung des Mandanten 2/20 weniger und für Boden- und Flächenmodelle aufgrund der geringeren Komplexität unserer Aufgabe 0,5/20 weniger.
Für ein Einfamilienhaus ohne Mitwirkung des Mandanten 7/20, für die Mitwirkung des Mandanten 2,5/20 weniger und für Boden- und Flächenmodelle aufgrund der geringeren Komplexität unserer Aufgabe 1,5/20 weniger.

Ergäbe für die beschriebenen Grundstücke folgende Gebühr (netto) für die Erstellung der Grundsteuererklärung:

Vergleich der Gebührenhöhe nach Modell und Mitwirkung anhand der genannten Beispiele
Mindestgebühr bei Vorarbeiten durch Mandant anhand von überlassenen Unterlagen
5/20 - 2/20 - 0,5/20 = 2,5/20 aus 806 EUR = 100,75 EUR 5/20 - 0,5/20 = 4,5/20 aus 806 EUR = 181,35 EUR
5/20 - 2/20 = 3/20 aus 806 EUR = 120,90 EUR 5/20 aus 806 EUR = 201,50 EUR
Einfamilienwohnhaus bei Vorarbeiten durch Mandant anhand von überlassenen Unterlagen
7/20 - 2,5/20 - 1,5/20 = 3/20 aus 2.414 EUR = 362,10 EUR 7/20 - 1,5/20 = 5,5/20 aus 2.414 EUR = 663,85 EUR
7/20 - 2,5/20 = 4,5/20 aus 2.552 EUR = 574,20 EUR 7/20 aus 2.552 EUR = 893,20 EUR

Die angegebenen Gebühren sind Nettobeträge für die Erstellung und Abgabe der Grundsteuererklärung und enthalten ebenfalls die künftigen Prüfungen des Grundsteuermessbetragsbescheides und des Grundsteuerbescheides. Hinzu kommt eine Pauschale für Telefon-, Internet- und Programmkosten (zzgl. 15 %, maximal 20 EUR) und die gesetzliche Umsatzsteuer in Höhe von 19 %. Die angeführten Gebühren unter bei Vorarbeiten durch Mandant setzen eine vollständige Zusammenarbeit mit dem Mandanten ohne langwierige Rückfragen unsererseits voraus. Die Verwaltung, Erstellung, Abwicklung und Überwachung der Erklärungen sowie die spätere Bescheidprüfung und ein eventuelles Einspruchs- oder Widerspruchsverfahren sind aufgrund der Vielzahl der zu erwartenden insgesamt abzugebenden Erklärungen bereits sehr zeitintensiv, sodass wir die Zusammenarbeit mit dem Mandanten anhand der Umfangs der durch uns zu erbringenden Mehr- oder Minderarbeit in die Gebührenhöhe einfließen lassen. Dem Mandanten werden hierbei Angaben abverlangt, die auf ein Mindestmaß reduziert sind und sich auf Daten beschränken, die sich ausschließlich aus ihm zur Verfügung stehenden Unterlagen ergeben.

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