Die Reform der Grundsteuer und die Abgabe der Grundsteuererklärung 2022 ◼

• Inhaltsverzeichnis
  1. Grundsteuerreform
  2. Grundsteuererklärung FAQ
  3. Wenn ich meinen Steuerberater beauftrage
     1. Ablauf bei Beauftragung
        1. Bei aktiver Zusammenarbeit von Mandant und Kanzlei
        2. Bei Beauftragung ohne Zusammenarbeit
     2. Einzuhaltende Fristen
     3. Welche Unterlagen werden benötigt?
        1. Vorlagen und Downloads
     4. Was kostet es, meinen Steuerberater zu beauftragen?
        1. Beispiele der Gebührenhöhe

1. Grund­steuer­reform ◼

Die Grundsteuer, die bislang erhoben wurde, basiert in Westdeutschland auf einer Wertfeststellung der Grundstücke zum 01.01.1964, in Ostdeutschland auf Wertfeststellungen aus dem Jahr 1935. Seither haben sich die Wertverhältnisse jedoch entscheidend geändert. Obgleich Kauf/Verkauf, Umwidmungen z.B. in Bauland, An- sowie Um- und Ausbauten und ähnliche wertverändernde Vorkommnisse Wertfortschreibungen ausgelöst haben, fanden diese stets auf den ursprünglichen Bewertungszeitpunkt statt.

Eine neue Wertfeststellung stellt aufgrund des Umfangs (ca. 36 Millionen zu bewertende Einheiten, davon ca. 6,5 Millionen in Bayern) eine immense Herausforderung für die Grundstücksbesitzer und die Finanzverwaltung dar. Die Finanzverwaltung hatte es daher vermieden, die Werte neu festzustellen. Allerdings ist der Grundsatz aller Steuererhebungen, dass diese „gleichmäßig“ zu erheben sind. Gleichmäßig bedeutet in diesem Zusammenhang, dass die Steuerlast gleichmäßig zu verteilen ist. Wer über ein größeres Einkommen oder ein größeres Vermögen verfügt, soll stärker belastet werden als jemand mit geringerem Einkommen oder Vermögen.

Aufgrund der Wertfeststellung der Grundstücke auf einer weit in der Vergangenheit liegenden Grundlage wurde das Bundesverfassungsgericht angerufen zu beurteilen, ob der Grundsatz der gleichmäßigen Steuererhebung bei der Grundsteuer noch gegeben ist. Das Bundesverfassungsgericht kam zum Ergebnis, dass dies nicht der Fall ist und hat der Finanzverwaltung aufgetragen, die Erhebung der Grundsteuer zu reformieren und hierbei dafür Sorge zu tragen, dass dem Gleichmäßigkeitsgrundsatz Rechnung getragen wird.

Die Finanzverwaltung hat daher einen neuen rechtlichen Rahmen für die Erhebung der Grundsteuern geschaffen. Im Zuge dessen werden alle betroffenen wirtschaftlichen Einheiten (Grundstücke) neu erfasst und neu bewertet. Dies soll bis Ende 2024 abgeschlossen sein, sodass im Jahr 2025 die Grundsteuer erstmals nach neuem Recht erhoben werden wird. Zur Neubewertung der Grundstücke sind alle Grundstücksbesitzer verpflichtet, für jedes einzelne Grundstück eine Grundsteuererklärung zu erstellen und diese bei der Finanzverwaltung einzureichen.

2. Häufig gestellte Fragen zur Erstellung der Grundsteuererklärung (Für die Antwort bitte die jeweilige Frage anklicken) ◼

• Wer muss eine Grundsteuererklärung abgeben?

  Alle Grundstückseigentümer in ganz Deutschland sind verpflichtet, eine Grundsteuererklärung für jedes einzelne Grundstück in ihrem Eigentum abzugeben.

  Ein Grundstück im steuerlichen Sinne ist jede wirtschaftliche Einheit, die eine Immobilie darstellt. Also zum Beispiel auch Eigentumswohnungen.

  Hierbei werden unterschieden:

  • Grundsteuer A (Agrarflächen) für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
  • Grundsteuer B (bebaute und bebaubare Flächen) für bebaubare und bebaute Flächen sowie Gebäude und Gebäudeteile
  • Grundsteuer C (baureife Flächen) für Grundstücke, die baureif sind und in Gebieten mit hohem Wohnraumbedarf liegen

  Die Grundsteuer C wurde mit der Grundsteuerrefom neu eingeführt. Hintergrund ist, dass den Kommunen die Möglichkeit gegeben werden soll, Baulücken gesondert zu besteuern und so deren Bebauung zu forcieren.

• Ab wann kann eine Grundsteuererklärung abgegeben werden und bis wann muss dies erledigt sein?

  Die Finanzverwaltungen werden voraussichtlich ab April 2022 Informationen zur Abgabe der Grundsteuererklärungen an die Grundstückseigentümer versenden.

  Die Abgabe der Grundsteuererklärung wird ab 01. Juli 2022 möglich sein. Die Grundsteuererklärung ist bis 31. Oktober 2022 bei der zuständigen Finanzbehörde abzugeben.

  Die Finanzverwaltungen werden bis 31. Dezember 2024 die Grundsteuererklärungen veranlagen und Grundsteuerbescheide erlassen. Im Jahr 2025 werden die Kommunen Grundsteuerbescheide auf der Grundlage der durch die Finanzbehörden erlassenen Grundsteuermessbetragsbescheide und unter Anwendung der bis dahin durch die Gemeinden festgelegten Grundsteuerhebesätze erlassen.

  
  
• Wie errechnet sich die Grundsteuer?

  Obwohl die Ermittlung der Grundsteuer nicht in allen Bundesländern einheitlich geregelt ist, so ist das zugrundeliegende Prinzip immer das gleiche.

  Zunächst wird aufgrund der für das individuelle Grundstück geltenden Maßgaben ein Grundsteuermessbetrag ermittelt. Der Messbetrag wird, je nach Bundesland, einheitlich nach den für das entsprechende Bundesland geltenden Regelungen durch die Finanzverwaltung ermittelt und soll bis 31.12.2024 durch diese festgesetzt werden. Der Grundsteuermessbetrag ist sodann bindende Grundlage für die Kommunen, die ihrerseits die Grundsteuer erheben. Zur Erhebung der Grundsteuer setzt die Kommune einen Hebesatz fest. Die Grundsteuer errechnet sich dann, indem der Grundsteuermessbetrag mit dem durch die Kommune festgesetzten Hebesatz multipliziert wird.

  Die Kommunen haben keine Möglichkeit differenzierte Hebesätze festzulegen, die sich auch innerhalb einer Kommune nach unterschiedlichen Kriterien richten können. Nach § 25 (4) Grundsteuergesetz sind die Hebesätze für alle innerhalb einer Gemeinde liegenden Grundstücke einheitlich. Eine Differenzierung ist nur zwischen den Grundsteuerarten möglich. Aktuell haben die meisten Kommunen die Hebesätze für die Erhebung der Grundsteuern ab 2025 noch nicht bekannt gegeben. Eine Ermittlung der Höhe der schlussendlich zu zahlenden Grundsteuer ist zur Zeit daher nicht möglich.

  
  
• Welche Regelungen gelten für welche Bundesländer?

  Die Bundesfinanzverwaltung hat zwar ein einheitliches Modell zur Erhebung der Grundsteuer erstellt, den Ländern jedoch mittels einer Öffnungsklausel die Möglichkeit gegeben, abweichend von der bundeseinheitlichen Regelung eigene Modelle zu entwickeln und auf deren Grundlage die Grundsteuer zu erheben. Davon haben knapp die Hälfte der Bundesländer Gebrauch gemacht. Ziel der Landesmodelle ist, eine aus Sicht der Länder gerechtere Erhebung der Grundsteuer zu erreichen oder (alle Länder mit einem Flächenmodell) den Aufwand zur Abgabe der Grundsteuererklärung zu vereinfachen.

  Es gelten die folgenden Regelungen (abweichende Länderregelungen sind separat aufgeführt, für alle anderen gilt das Bundesmodell). NUR für Grundstücke, die NICHT land- und forstwirtschaftlich genutzt werden! Für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft wird der Grundsteuermessbetrag deutschlandweit einheitlich ermittelt.

  • Bundesmodell

    Im Bundesmodell wird je nach Art der Nutzung zunächst ein Grundsteuerwert ermittelt. Dies geschieht nach dem Ertragswert- oder dem Sachwertverfahren. Nach dem Ertragswertverfahren wird der Grundsteuerwert für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für vermiete Gebäude, vermietete Wohnungen und Eigentumswohnungen ermittelt. Das Sachwertverfahren kommt für gewerblich genutzte Grundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige Grundstücke und bei Teileigentum zur Anwendung. Die Ermittlung erfolgt auf Grundlage des Bewertungsgesetzes. Für unbebaute Grundstücke ermittelt sich der Grundsteuerwert anhand von Fläche und Bodenrichtwert.

    Nach Ermittlung des Grundsteuerwertes wird dieser mit der (Grund)Steuermesszahl multipliziert. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag.

    Der Grundsteuermessbetrag wird dann mit dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinden multipliziert und ergibt die zu zahlende Grundsteuer.

    Die Berechnung der Grundsteuer ist relativ komplex, da in der Berechnung nach dem Bewertungsgesetz etliche Faktoren eine Rolle spielen. Die hierzu benötigten Angaben stehen den Grundstückseigentümern regelmäßig zur Verfügung. Es kommt daher beim Bundesmodell dazu, dass die Grundstückseigentümer zwar in der Regel in der Lage sind, die Grundsteuerklärung selbst zu erstellen, aber kaum in der Lage sind, selbstständig zu prüfen, ob der Grundsteuermessbetrag durch die Finanzverwaltung korrekt ermittelt wurde.

    Die Grundsteuererklärung nach Bundesmodell ist alle sieben Jahre erneut abzugeben.

    zu berücksichtigende Faktoren beim Bundesmodell können sein (abhängig von der Art der Bewertung):

    • die Grundstücksfläche
    • die nutzbare Gebäudefläche
    • die Art der Nutzung des Grundstücks/des Gebäudes
    • Alter der aufstehenden Gebäude
    • der Bodenrichtwert
    • die erzielte oder erzielbare Miete
    • vorgenommene Sanierungsmaßnahmen und deren Alter
    • Gebäudestandard / Zustand des Gebäudes
    • die Mietniveaustufe
    • und eine Reihe weiterer von der Grundstücksart und den Eigentumsverhältnissen abhängige Angaben

    
    
  • Baden-Württemberg (Bodenwertmodell)

    In Baden-Württemberg ermittelt sich der Grundsteuerwert anhand der Grundstücksfläche und des Bodenrichtwertes. Der sich so ergebende Wert wird mit der Steuermesszahl multipliziert und ergibt dann den Grundsteuermessbetrag.

    Zu berücksichtigende Faktoren in Baden-Württemberg sind:

    • die Grundstücksfläche
    • der Bodenrichtwert

    
    
  • Bayern (Flächenmodell)

    In Bayern berechnet sich der Grundsteuermessbetrag aus der Grundstücksfläche und den Gebäudeflächen, modifiziert um wertunabhängige Äquivalenzzahlen. Die Äquivalenzzahlen sind bestimmte Zahlenwerte je Quadratmeter Boden- und Gebäudefläche, die mit dieser multipliziert und addiert werden, wobei ein Verschonungsabschlag für zu Wohnzwecken genutzten Flächen vorgenommen wird.

    In Bayern ist die Ermittlung des Grundsteuermessbetrages grundsätzlich nur einmal vorzunehmen. Lediglich bei einer Änderung der Grundstücksgröße oder Nutzungsänderung ist erneut eine Erklärung abzugeben.

    Zu berücksichtigende Faktoren in Bayern sind:

    • die Grundstücksfläche
    • die nutzbare Gebäudefläche
    • die Art der Nutzung des Grundstücks/des Gebäudes

    Die Äquivalenzzahlen in Bayern sind:

    • für das Grundstück 0,04 EUR/qm
    • für das Gebäude 0,50 EUR/qm

    
    
  • Hamburg (Wohnlagemodell)

    In Hamburg wird insbesondere die Lage des Grundstücks bei der Ermittlung des Grundsteuermessbetrages einbezogen. Im Übrigen ähnelt das Hamburger Modell dem bayerischen. Der Messbetrag wird ebenfalls anhand der Grundstücks- und Gebäudeflächen unter Einberechnung von Äquivalenzzahlen ermittelt.

    Zu berücksichtigende Faktoren in Hamburg sind:

    • die Grundstücksfläche
    • die nutzbare Gebäudefläche
    • die Art der Nutzung des Grundstücks/des Gebäudes
    • die Wohnlage

    Die Äquivalenzzahlen in Hamburg sind:

    • für das Grundstück 0,04 EUR/qm
    • für das Gebäude 0,50 EUR/qm

    
    
  • Hessen (Flächen-Faktor-Modell)

    In Hessen richtet sich der Gewerbesteuermessbetrag zunächst nach der Grundstücksfläche. Der sich ergebende Betrag wird aufgrund der Bodenrichtwerte modifiziert und anhand von Äquivalenzzahlen der Grundsteuermessbetrag ermittelt.

    Zu berücksichtigende Faktoren in Hessen sind:

    • die Grundstücksfläche
    • die nutzbare Gebäudefläche
    • die Art der Nutzung des Grundstücks/des Gebäudes
    • der Bodenrichtwert
    • der durchschnittliche Bodenrichtwert der Kommune

    Die Äquivalenzzahlen in Hessen sind:

    • für das Grundstück 0,04 EUR/qm
    • für das Gebäude 0,50 EUR/qm

    
    
  • Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell)

    In Niedersachsen ermittelt sich der Grundsteuermessbetrag nach der Grundstücks- und Gebäudefläche. Diese werden mit einem Lagefaktor multipliziert. Die sich so ergebende Zahl wird wie in Bayern mit Äquivalenzzahlen modifiziert und ergibt dann den Grundsteuermessbetrag.

    Zu berücksichtigende Faktoren in Niedersachsen sind:

    • die Grundstücksfläche
    • die nutzbare Gebäudefläche
    • die Art der Nutzung des Grundstücks/des Gebäudes
    • der Bodenrichtwert des Grundstücks
    • der durchschnittliche Bodenrichtwert der Kommune in der das Grundstück liegt

    Die Äquivalenzzahlen in Niedersachsen sind:

    • für das Grundstück 0,04 EUR/qm
    • für das Gebäude 0,50 EUR/qm

    
    
  • Saarland (modifiziertes Bundesmodell)

    Im Saarland gilt dem Grunde nach das Bundesmodell. Allerdings mit dem Zusatz, dass die für die Berechnung der Grundsteuer aus dem Grundsteuermessbetrag sich der Unterschied zwischen Wohn- und Gewerbeflächen widerspiegeln soll.

    
    
  • Sachsen (modifiziertes Bundesmodell)

    In Sachsen gelten die gleichen Regeln wie im Saarland. Sachsen hat daher vom Bundesmodell abweichende Steuermesszahlen beschlossen, die für unbebaute Grundstücke, Einfamilienhäuser und Teileigentum geringere Steuermesszahlen vorsehen.

    
    
• Wird sich die Grundsteuer durch die Neuregelung erhöhen?

  Diese Frage kann aktuell nicht beantwortet werden. Sowohl das Bundesfinanzministerium als auch die Finanzministerien der Länder streben keine Erhöhung der Grundsteuer an und haben ihren Ämtern auch eine diesbezügliche Weisung erteilt und diesen Wunsch den Kommunen kommuniziert. Es soll „keine Steigerung des Aufkommens der Grundsteuer realisiert werden, zugleich jedoch für eine individuellere und gerechtere Belastung mit Grundsteuer gesorgt werden“. Heißt, auf das einzelne Bundesland bzw. bundesweit betrachtet, soll das Grundsteueraufkommen gleich bleiben. Gleichzeitig soll jedoch dafür Sorge getragen werden, dass die Belastung mit Grundsteuer sich nach dem zugrundeliegenden Vermögen richtet.

  Es bleibt abzuwarten, wie die weitere Entwicklung sein wird. Schon der Wunsch nach einer besseren Diversifikation der Grundsteuerlast wird zwangsweise dazu führen, dass für manche Grundstücke die Grundsteuer steigen wird und für andere nicht oder die Grundsteuerbelastung sogar sinken kann. Die Finanzverwaltung hat darauf schlussendlich auch nicht so viel Einfluss, wie sie ihn gerne hätte, denn, siehe „Wie errechnet sich die Grundsteuer?“ , die Finanzverwaltung setzt lediglich den Grundsteuermessbetrag fest. Die tatsächliche Höhe und die Erhebung der Grundsteuer liegt bei den Kommunen, in deren Gebiet das betreffende Grundstück liegt.

  Ob für Sie bzw. Ihr Grundstück zukünftig die Grundsteuerbelastung steigen wird, lässt sich daher aktuell nicht sagen. Mit einer Erhöhung der Grundsteuern ist insbesondere für Grundstücke zu rechnen, die im Rahmen eines Erbbaurechts genutzt werden, da bei Erbbaurechten das Bewertungsgesetz grundlegend geändert wurde und dem Erbbauberechtigten nunmehr das komplette Grundstück zuzurechnen ist.

  Geändert hat sich ebenfalls die Betrachtung eines Gebäudes auf fremdem Grund und Boden. In diesen Fällen ist dem Grundstückseigentümer auch der Gebäudewert zuzurechnen. Auch für Eigentümer von Grundstücken, auf denen Fremde (außer im Rahmen eines Erbbaurechtes) ein Gebäude errichten durften, wird sich die Grundsteuer daher empfindlich erhöhen. Problematisch in der Erstellung der Erklärung kann dies insbesondere dann sein, wenn dem Grundstückseigentümer die notwendigen Angaben über das errichtete Gebäude nicht zur Verfügung stehen.

  
  
• Brauche ich einen Steuerberater, um die Grundsteuererklärung zu erstellen?

  Nein, Sie werden in vielen Fällen keinen Steuerberater benötigen. Je nachdem, wo das Grundstück liegt, für das Sie eine Grundsteuererklärung erstellen müssen, benötigen Sie eine Reihe von Angaben. Das Gros der benötigten Angaben müssen Sie ohnehin selbst ermitteln, da diese Ihrem Steuerberater nicht bekannt sind oder diesem zumindest die Unterlagen zusammensuchen und überlassen, aus denen diese Angaben hervorgehen.

  Von landwirtschaftlichen Flächen abgesehen sind das je nach Bundesland:

  • Grundstücksgröße
  • Gemarkung, Grundbuchblatt und Flurnummer
  • bebaute Fläche
  • Alter des Gebäudes
  • Angaben über Sanierungsmaßnahmen
  • Wohn- und Nutzfläche
  • Gebäudeart
  • Art der Nutzung
  • Erzielte oder erzielbare Mieten
  • Bodenrichtwert
  • Mietniveaustufe

  Je nach Besonderheit können weitere Angaben hinzukommen wie etwa: Abbruchverpflichtung, Teileigentum, Flächen für Zivilschutz und ähnliches

  Diese Angaben ergeben sich aus Unterlagen und tatsächlichen Begebenheiten, die in erster Linie nur Ihnen zur Verfügung stehen (Kaufvertrag, Baupläne, etc). Sie müssen, sollten Sie einen Steuerberater beauftragen, wahlweise die Unterlagen diesem überlassen, oder die sich aus den Unterlagen ergebenden Werte Ihrem Steuerberater mitteilen.

  • Was ist der Bodenrichtwert?

    Je nachdem in welchem Bundesland das Grundstück liegt, kann die Angabe des Bodenrichtwertes notwendig sein. Die Bodenrichtwerte werden für die einzelnen Kommunen oder Länder von Gutachterausschüssen ermittelt. Die Werte richten sich im Wesentlichen nach den Verkaufspreisen, die in zeitlicher und räumlicher Nähe für vergleichbare Grundstücke erzielt wurden. Die erzielten Verkaufspreise werden durch Gutachterausschüsse modifiziert und auf diese Weise der Bodenrichtwert für alle bestehenden Flächen festgesetzt.

    Aktuell befinden sich zum Zwecke der Grundsteuererklärung in den einzelnen Bundesländern Internetportale im Aufbau, die zur Abfrage des Bodenrichtwertes dienen sollen. Sobald die einzelnen Portale erstellt sind, können Sie den für das von Ihnen zu erklärende Grundstück geltenden Bodenrichtwert dort abfragen.

    
    
  • Was ist die Mietniveaustufe?

    Je nachdem in welchem Bundesland das Grundstück liegt, kann die Angabe der Mietniveaustufe notwendig sein. Die Mietniveaustufe ist eine aus den statistisch erfassten Mieten abgeleitete Zahl, die für einzelne Ortschaften festgelegt wird. Durch die Anwendung der Mietniveaustufe soll eine bessere Diversifizierung der Ertragskraft von Immobilien abgebildetet werden.

    Das Bundesfinanzministerium hat am 26. August 2021 im Bundesgesetzblatt eine Liste der Kommunen mit Mietniveaustufe  veröffentlicht. Diese ist nach Bundesländern und Kommunen aufgeteilt. Sie können aus der Liste die notwendige Angabe der Mietniveaustufe ablesen und in die Grundsteuererklärung übernehmen.

    
    

  Selbstverständlich können Sie uns mit der Erstellung der Grundsteuererklärung beauftragen. Wir arbeiten hierfür mit einem Anbieter zusammen, über den wir Ihnen in diesem Fall ein Portal einrichten, mit dem Sie uns auf einfachste Weise die notwendigen Daten überlassen und so die Ihnen durch uns entstehenden Kosten deutlich senken können. Nähere Informationen hierzu finden Sie unter Wenn ich meinen Steuerberater beauftrage .

• Muss ich die Grundsteuererklärung elektronisch übermitteln und benötige ich dazu ein besonderes Programm?

  Die Finanzverwaltung hätte die Erklärungen selbstverständlich gerne elektronisch, da dies die Bearbeitung bei der Finanzverwaltung erleichtert. Noch kann keine abschließende bundesweite Auskunft auf diese Frage gegeben werden, es ist jedoch davon auszugehen, dass eine elektronische Abgabe nicht verpflichtend sein wird.

  Für Bayern gilt bereits:

  Sollte eine elektronische Abgabe nicht möglich sein, kann die Erklärung auch auf Papier eingereicht werden. Die bayerischen Vordrucke stehen ab dem 1. Juli 2022 im Internet sowie in den Servicezentren der bayerischen Finanzämter bereit. Sie müssen keinen gesonderten Antrag dafür stellen, wenn Sie die Erklärung auf Papier einreichen möchten.
  Quelle: Bayerisches Landesamt für Steuern - Informationen zur Grundsteuer 

  Der Passus sollte eine elektronische Abgabe nicht möglich sein heißt üblicher Weise, dass Sie die Steuererklärung dann nicht elektronisch übermitteln müssen, wenn Ihnen dies tatsächlich nicht möglich ist. In solchen Fällen kann ein Härtefallantrag an die Finanzverwaltung gestellt werden, und bei Genehmigung dürfen Sie dann die Steuererklärung auf Papier einreichen.
  Von dieser Regelung ist die Grundsteuererklärung in Bayern jedoch ausgenommen Sie müssen keinen gesonderten Antrag stellen, wenn Sie die Erklärung auf Papier einreichen möchten.

  Daher, wenn Sie Ihre Grundsteuererklärung selbst erstellen möchten ist unsere Empfehlung, die Formulare mit der Hand auszufüllen und an die Finanzverwaltung zu senden. Denken Sie bitte daran, dass Sie eine Kopie machen und diese zu den eigenen Akten nehmen.

  • Wie kann ich die Grundsteuererklärung elektronisch abgeben, wenn ich möchte?

    Die Finanzverwaltung stellt für alle Steuererklärungen und deren elektronische Abgabe ein Onlineprogramm zu Verfügung. Die Plattform, auf der dieses Programm betrieben wird, finden Sie hier: elster.de 
    Hinweis: Wenn Sie Elster zur Abgabe nutzen möchten, müssen Sie dort ein Softwarezertifikat beantragen, mit dem Sie sich anmelden können. Die Beantragung des Softwarezertifikates ist ein mehrgliedriger Prozess und benötigt regelmäßig zwei bis drei Wochen Zeit.

    
    
• Wann kommt der Grundsteuermessbetragsbescheid und der neue Grundsteuerbescheid?

  Nicht zu verwechseln sind Grundsteuermessbetragsbescheid und Grundsteuerbescheid!

  • Grundsteuermessbetragsbescheid = durch die Finanzverwaltung festgesetzt; ist Grundlagenbescheid für den Grundsteuerbescheid; löst keine Zahlungsverpflichtung aus
  • Grundsteuerbescheid = durch die Kommune auf Grundlage des Messbetragsbescheides festgesetzt; löst Zahlungsverpflichtung aus

  Die Grundsteuermessbetragsbescheide werden bis 31.12.2024 von der Finanzverwaltung erlassen. Der Messbetragsbescheid löst noch keine Zahlungsverpflichtung aus, sondern stellt lediglich einen Grundlagenbescheid für die Erhebung der Grundsteuer durch die Gemeinde dar. Die zu zahlende Grundsteuer wird ab 2025 durch die Erteilung eines Grundsteuerbescheides durch die Kommune festgesetzt.

  An dieser Stelle ist es für Sie wichtig zu wissen, dass Sie keine Möglichkeit haben, gegen den Grundsteuerbescheid vorzugehen, wenn die Grundsteuer korrekt ermittelt wurde, aber der Grundsteuermessbetragsbescheid fehlerhaft ist! Sollte der Grundsteuermessbetragsbescheid bis zur Erteilung der Grundsteuer nicht mehr angreifbar sein, was regelmäßig der Fall sein dürfte, haben Sie keine Möglichkeit mehr, an einer fehlerhaften Festsetzung etwas zu ändern.

  Hinweis: Je nachdem in welchem Bundesland das Grundstück liegt, kann zusätzlich als erstes ein Steuerwertbescheid erlassen werden. Dieser ist Grundlagenbescheid für den Grundsteuermessbetragsbescheides und muss daher, falls nötig, eigenständig mittels eines Einspruchs angegriffen werden.

  
  
• Wie kann ich prüfen, ob der Grundsteuermessbetragsbescheid oder der Grundsteuerbescheid korrekt sind und was tun wenn nicht?

  Je nach Bundesland errechnet sich der Grundsteuermessbetrag aufgrund unterschiedlicher Faktoren. Es wird in den kommenden Jahren sicherlich diverse Online-Tools für die einzelnen Bundesländer geben, mithilfe derer Sie die von Ihnen gemachten Angaben in der Grundsteuererklärung erfassen und so den sich aus den Angaben ergebenden Grundsteuermessbetrag ermitteln können.

  Sollten Sie zum Ergebnis kommen, dass der Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbetragsbescheid oder der Grundsteuerbescheid fehlerhaft sind, legen Sie umgehend Einspruch ein. WICHTIG: Warten Sie keinesfalls bis der Grundsteuerbescheid da ist, wenn Sie bereits beim Grundsteuerwertbescheid oder dem Grundsteuermessbetragsbescheid der Meinung sind, dass dieser nicht korrekt ist. Der Wertbescheid und der Messbetragsbescheid sind Grundlagenbescheide für den Grundsteuermessbetragsbescheid bzw. den Grundsteuerbescheid und müssen, sollten sie fehlerhaft sein, direkt mittels eines Einspruchs angegangen werden.

  Hinweis: Da die meisten Kommunen die ab 2025 geltenden Hebesätze noch nicht festgelegt haben, ist es aktuell nicht möglich, die zukünftig fällige Grundsteuer zu ermitteln.

  
  
• Was ist, wenn im Jahr 2022, dem Feststellungsjahr, ein Eigentümerwechsel stattfindet oder eine Nutzungsänderung eintritt?

  Die Grundsteuer ist stichtagsbezogen auf den 1. Januar und gilt stets für ein Kaldenderjahr (strenges Stichtagsprinzip). Maßgeblich für die Abgabe der Grundsteuererklärung in 2022 sind daher stets die Nutzungs- und Eigentumsverhältnisse zum 01.01.2022.

  Ändern sich also die Eigentumsverhältnisse im Lauf des Jahres 2022, muss derjenige die Grundsteuererklärung abgeben, der zum 1. Januar Eigentümer des Grundstücks war. Auf den 1. Januar 2023 findet dann die Zurechnungsfortschreibung auf den neuen Eigentümer statt. Sollte der Übergang des Eigentums durch Erbschaft erfolgt sein, ist die Erklärung für den Erblasser abzugeben, bei Schenkung durch den Überlassenden.

  Gleiches gilt für eine Nutzungsänderung oder Änderung der Bebauung. War ein Grundstück zum Stichtag 01. Januar 2022 noch unbebaut und wird im Lauf des Jahres ein Gebäude errichtet, ist eine Erklärung für ein unbebautes Grundstück abgegeben. Werden An- oder Umbauten vorgenommen, wird die Erklärung für das bestehende Gebäude so erstellt, dass diese den Zustand zum 1. Januar wiedergibt. Im ersten Jahr, das auf das Jahr folgt, in dem das Gebäude fertig gestellt wurde, erfolgt auf den 1. Januar eine Wertfortschreibung. Das Selbe gilt, wenn ein Gebäude auf eine andere Art genutz wird, als dies zum 01. Januar der Fall war. Ändert sich die Nutzung eines Gebäudes, ist auf den 1. Januar des Jahres, das auf die Nutzungsänderung folgt eine Artfortschreibung vorzunehmen.

  
  

3. Wenn ich meinen Steuerberater beauftrage ◼

Wenn Sie uns mit der Erstellung Ihrer Grundsteuererklärung beauftragen, gibt es zwei grundlegend unterschiedliche Vorgehensweisen. Sie können uns aktiv bei der Erstellung der Grundsteuererklärung unterstützen oder uns sämtliche zur Erstellung der Grundsteuererklärung notwendige Unterlagen überlassen und wir erstellen die Grundsteuererklärung ohne Ihre Mitwirkung.
Wenn Sie uns bei der Erstellung der Erklärung unterstützen, kommen wir Ihnen je nach Umfang der Unterstützung bei der Festsetzung unserer Gebühren selbstverständlich entgegen. Näheres dazu können Sie unter „Was kostet es, meinen Steuerberater zu beauftragen?“  nachlesen.

3.1. Ablauf bei Beauftragung ◼

Zur Erstellung der Grundsteuererklärung werden etliche Angaben benötigt, die uns aktuell nicht zur Verfügung stehen. Bei Grundstücken, die wir in unserem Datenbestand führen, verfügen wir über einen Teil der notwendigen Angaben, in den seltensten Fällen jedoch über alle benötigten Daten.
Es wird daher unumgänglich sein, dass unsere Mandanten uns mit Daten oder Unterlagen versorgen, anhand derer wir in der Lage sind, die Grundsteuererklärungen zu erstellen. Dies kann in Form einer Zusammenarbeit zwischen Mandant und Kanzlei geschehen oder durch das Überlassen von Unterlagen an die Kanzlei.

3.1.1. Bei aktiver Zusammenarbeit von Mandant und Kanzlei ◼

Wir haben uns dazu entschlossen, unsere Mandanten, so diese es wünschen, so weit irgend möglich in den Prozess der Erstellung der Grundsteuererklärung einzubeziehen. Hierbei haben wir darauf geachtet, den Aufwand für die Mandantschaft möglichst gering zu gestalten.

Hinsichtlich der Grundsteuererklärungen arbeiten wir mit einem auf die Grundsteuererklärung spezialisierten Portalanbieter zusammen. Mandanten, die uns unterstützen wollen, bekommen von uns Zugang zu einem Internetportal. Dort werden die benötigten Angaben für das individuelle Grundstück abgefragt. Es handelt sich nicht um eine Formularerfassung, sondern um verständliche Fragen, versehen mit Hinweisen, wo die notwendigen Angaben zu finden sind. Der Aufwand für die Grundstückseigentümer wird hierbei auf ein Minimum reduziert.

• bis zu 50 % Gebührenersparnis (Abhängig von der Art der Zusammenarbeit und dem Umfang der ggf. notwendigen Rückfragen, sowie Art und Lage des Grundstücks)
• die Unterlagen bleiben beim Mandanten und müssen nicht verschickt, gebracht/geholt werden
• fehlende Angaben können jederzeit bequem nachgetragen werden

Mandanten, die keinerlei Möglichkeit haben, auf ein Internetportal zuzugreifen, also weder PC, Tablet noch Handy besitzen, können von uns einen Fragebogen bzw. eine Checkliste erhalten, um uns die notwendigen Angaben auf Papier hereinreichen zu können.

3.1.2. Bei Beauftragung ohne Zusammenarbeit ◼

Selbstverständlich können Sie uns auch beauftragen, ohne selbst Zuarbeiten leisten zu müssen. In diesem Fall ist der Prozess wie in allen anderen Fällen der klassischen Steuerberatung. Wir erstellen anhand von Unterlagen, die Sie uns überlassen, Ihre Grundsteuererklärung. Der Umfang der Unterlagen, die Sie uns überlassen müssen, richtet sich nach der Art des Grundstücks, für das wir die Erklärung für Sie erstellen sollen.

3.2. Einzuhaltende Fristen ◼

Die Grundsteuererklärungen können ab dem 01.07.2022 abgegeben werden und sind längstens bis zum 31.10.2022 abzugeben. Da es sich um eine Vielzahl von Erklärungen handelt, ist die Zeit relativ knapp bemessen. Eine gute Vorbereitung ist daher wichtig. Der Anbieter der Lösung zur Zusammenarbeit zwischen Berater und Mandat wird uns voraussichtlich Ende April oder Anfang Mai ermöglichen, Ihnen die Portale zur Erfassung Ihrer Daten zur Verfügung zu stellen. Da wir als Kanzlei zwar sehr viele, Sie als Mandant dagegen in der Regel nur einige wenige Grundstücke zu erklären haben, sollte es für Sie ausreichen, mit der Datenerfassung Ende Juni oder im Juli zu beginnen.

Aktuell sind zwar die Weichen gestellt, etliche Feinheiten werden jedoch erst im Laufe des April und Mai geregelt werden. Für uns als Kanzlei heißt das selbstverständlich, dass wir in diesen Monaten Zeit und Energie investieren, um startklar zu sein. Sie können sich daher bereits jetzt Gedanken machen, wo Sie die Unterlagen zu Ihren Grundstücken aufbewahren. Mit der Datenerfassung brauchen Sie jedoch nicht vor Ende Mai zu beginnen.

3.3. Welche Unterlagen werden benötigt? ◼

Grundsätzlich empfehlen wir unseren Mandanten, sich von uns ein Portal einrichten zu lassen und bei der Erstellung der Erklärung mitzuwirken oder sich, wenn keine andere Möglichkeit besteht, von uns einen Erfassungsbogen geben zu lassen und so bei der Erstellung der Erklärung mitzuwirken.

Unabhängig davon, ob wir die Grundsteuererklärung mittels uns überlassender Unterlagen erstellen sollen oder Sie selbst die Vorarbeiten erledigen möchten, benötigen Sie je nach Art und Lage des Grundstücks, für das eine Grundsteuererklärung zu erstellen ist, eine Reihe von Unterlagen. Da sich die Art und Anzahl der Unterlagen, die wir von Ihnen benötigen je nach Lage und Art des zu bewertenden Grundstücks unterscheiden, werden wir entsprechende Listen für die benötigten Unterlagen zusammenstellen und Ihnen diese hier zur Verfügung stellen.

3.3.1. Vorlagen und Downloads ◼

Wir arbeiten daran, Listen zu erstellen, anhand derer Sie die für das jeweilige Grundstück benötigten Unterlagen zusammensuchen können. Die Listen werden sukzessive ergänzt.

Bisher verfügbare Downloads:

• Benötigte Angaben zur Grundsteuererklärung in Bayern 

• Grundsteuerformulare Bundesmodell 
• Grundsteuerformulare Bayern 

3.4. Was kostet es, meinen Steuerberater zu beauftragen? ◼

Steuerberater sind Teil der öffentlichen Rechtspflege. Der Gesetzgeber schreibt daher die für die Steuerberatung anfallenden Gebühren per Gesetz vor. Für die Berechnung von Gebühren für die Steuerberatung gilt die Steuerberatervergütungsverordnung (StbVV). Hierbei achtet der Gesetzgeber darauf, dass der Zugang zur Steuerberatung allen Teilen der Bevölkerung offen steht und verpflichtet die Steuerberater deswegen, die Gebührenhöhe abhängig von der persönlichen Leistungsfähigkeit oder dem persönlichen Vermögen des Beratenen zu bestimmen. Hierzu wird für jede im Rahmen der Steuerberatung erbrachten Leistung ein Gebührenrahmen vorgeschrieben. Der Gebührenrahmen bemisst sich, je nach Vorschrift, in Zehnteln oder Zwanzigsteln einer vollen Gebühr, die sich aus einer vorgeschriebenen Tabelle ergibt, aus der die volle Gebühr abzulesen ist. Die persönliche Leistungsfähigkeit oder das persönliche Vermögen, in der Steuerberatervergütungsverordnung wird hierbei anhand eines zu ermittelnden Gegenstandswertes bemessen.

Die Vorschrift, nach der die Gebühren für die Grundsteuererklärung zu erheben sind, ist § 24 Absatz 1 Nr. 11 der Steuerberatergebührenverordnung. Die Vorschrift sieht eine Gebühr zwischen 1 und 18 Zwanzigstel einer vollen Gebühr nach Tabelle A  der StbVV vor. Gegenstandswert ist hierbei der Grundsteuerwert, jedoch mindestens 25.000 EUR. Da in den Ländern Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen der Grundsteuerwert abweichend ermittelt wird, soll für diese Länder ein fiktiver Grundsteuerwert für die Berechnung herangezogen werden. Dieser errechnet sich, indem der errechnete Grundsteuermessbetrag durch eine pauschalierte Grundsteuermesszahl von 0,00031 dividiert wird.

Der Gebührenrahmen (1/20 bis 18/20) richtet sich hierbei nach der Komplexität der Aufgabe. Da die Ermittlung nach einem Bodenwert- oder Flächenmodell unkomplizierter ist, als eine Ermittlung nach dem Bundesmodell oder einem nur leicht abwandelten Bundesmodell, werden wir dem für die Erklärungen für Grundstücke in den entsprechenden Bundesländern durch eine niedrigere Gebühr Rechnung tragen.
Bodenwert- und Flächenmodelle werden für die Grundsteuer B in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen zur Ermittlung des Grundsteuerwertes herangezogen.
Land- und Forstwirtschaftliche Grundstücke (Grundsteuer A) werden bundeseinheitlich gleich behandelt, daher kommt es für diese Flächen zu keiner Minderung unserer Gebühren in den genannten Ländern.

Hinsichtlich der von uns berechneten Gebühren unterscheiden wir darüber hinaus nach der von Ihnen geleisteten Mitarbeit. Wir werden uns eines professionellen Anbieters bedienen, der uns ermöglicht, unseren Mandanten mittels eines Online-Zugangs die benötigten Grunddaten, die ihnen zur Verfügung stehen, selbst zu erfassen. Die Angaben werden auf einfache Weise abgefragt und der Aufwand für unsere Mandanten auf ein Minimum reduziert. Stellt uns der Mandant die zur Erstellung der Grundsteuererklärung benötigten Daten vollständig mittels eines ihm zur Verfügung gestellten Portals bereit, berechnen wir eine geringere Gebühr als wenn der Mandant uns die zur Erstellung der Grundsteuererklärung notwendigen Unterlagen überlässt und wir die Daten zur Erstellung der Erklärung anhand der überlassenen Unterlagen selbst ermitteln müssen.
Mandanten, die keinen PC, Tablet oder Handy besitzen, erhalten Erfassungsbögen, in denen die notwendigen Daten selbst erfasst und uns die ausgefüllten Bögen überlassen werden können.

Die durch uns anfallenden Gebühren werden sich bei Zusammenarbeit zwischen Mandant und Kanzlei um bis zu 50 % reduzieren. Die Reduzierung ist abhängig von der Art und Lage des zu bewertenden Grundstücks, vom Umfang der Zuarbeit des Mandanten und dem Umfang der Rückfragen bei unvollständig erfolgter Datenerfassung durch den Mandanten. Wir werden den Umfang der vom Mandanten zu erfassenden Daten auf ein Minimum reduzieren. Der Umfang des Zuarbeitens des Mandanten beschränkt sich auf Angaben, die ohnehin nur diesem vorliegen, die Wohnfläche nach seiner eigengenutzen Immobilie zum Beispiel. Angaben wie etwa die Mietniveaustufe, die der Mandant nicht anhand von ihm zur Verfügung stehenden Unterlagen eruieren kann, erfolgen generell durch uns.

3.4.1. Beispiele zur Gebührenhöhe ◼

Wie beschrieben, richtet sich unsere Gebührenhöhe nach der persönlichen Leistungsfähigkeit oder dem persönlichen Vermögen des Mandanten. Da bei der Grundsteuererklärung ein Vermögenswert zu erklären ist, richtet sich in diesem Fall die Gebühr nach dem Grundsteuerwert des zu erklärenden Grundstücks. Der Gebührenrahmen ist hierbei von 1/20 bis 18/20 einer vollen Gebühr. Die sogenannte Mittelgebühr beträgt demnach 9,5/20. Je nach Art und Lage des zu erklärenden Grundstücks ändert sich die Komplexität der Aufgabe und der Aufwand, der zur Erstellung der Grundsteuererklärung notwendig ist. Diesem Umstand und dem Maß der Zuarbeit durch den Mandanten werden wir beim Ansatz der Zwanzigstel unserer Gebühr Rechnung tragen. Die Mittelgebühr von 9,5/20 werden wir hierbei nur in begründeten Ausnahmefällen überschreiten.

Da in die Berechnung unserer Gebühr eine Reihe von Faktoren einfließen, ist es unmöglich, Ihnen die anfallende Gebühr zu benennen, ohne die Grundsteuererklärung erstellt zu haben. Erst nachdem der Grundsteuerwert ermittelt wurde, kann festgestellt werden, wie hoch die Gebühr ausfallen wird. Da uns bewusst ist, dass dies für Sie selbstverständlich eine unbefriedigende Auskunft ist, wir Ihnen jedoch an dieser Stelle keine genauere Auskunft geben können, führen wir Berechnungsbeispiele an, um Ihnen eine Vorstellung über die Höhe unserer Gebühr zu geben.

Die Gebühr nach Steuerberatervergütungsverordnung richtet sich nach dem Grundsteuerwert des Grundstücks. Mindestgegenstandswert sind 25.000 EUR. Als Beispiele führen wir daher die Mindestgebühr und ein Einfamilienhaus an.

Beispiele:

Als Beispiel für die Mindestgebühr dient ein unbebautes Grundstück mit einem errechneten Grundsteuerwert von unter 25.000 EUR.
Als Beispiel für ein Einfamilienhaus dient ein Grundstück mit einer Grundstücksfläche von 650 qm und einem Bodenrichtwert von 125 EUR/qm. Auf diesen Grundstück soll im Jahr 1995 ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von 145 qm und eine Einzelgarage errichtet worden sein. Unterstellt wird Mietnieveaustufe 3.
Für dieses Grundstück ergibt sich nach Bundesmodell ein Grundsteuerwert von 276.600 EUR, nach dem in Bayern anzuwendenden Modell ein Grundsteuerwert von 247.580 EUR.

Nach Tabelle A  der Steuerberatervergütungsverordnung ergeben sich daher folgende Werte:
Eine volle Gebühr beim Mindestgegenstandswert von 25.000 EUR beträgt nach Tabelle 806 EUR.
Eine volle Gebühr für das Grundstück in Bayern, Gegenstandswert von über 230.000 EUR, aber unter 260.000 EUR, beträgt 2.414 EUR
Eine volle Gebühr für das Grundstück nach Bundesmodell, Gegenstandswert von über 260.000 EUR, aber unter 290.000 EUR, beträgt 2.552 EUR.

Wir berechnen für die Erstellung der Grundsteuererklärung:
Für ein unbebautes Grundstück ohne Mitwirkung des Mandanten 5/20, für die Mitwirkung des Mandanten 2/20 weniger und für Boden- und Flächenmodelle aufgrund der geringeren Komplexität unserer Aufgabe 0,5/20 weniger.
Für ein Einfamilienhaus ohne Mitwirkung des Mandanten 7/20, für die Mitwirkung des Mandanten 2,5/20 weniger und für Boden- und Flächenmodelle aufgrund der geringeren Komplexität unserer Aufgabe 1,5/20 weniger.

Ergäbe für die beschriebenen Grundstücke folgende Gebühr (netto) für die Erstellung der Grundsteuererklärung:

Die angegebenen Gebühren sind Nettobeträge für die Erstellung und Abgabe der Grundsteuererklärung und enthalten ebenfalls die künftigen Prüfungen des Grundsteuermessbetragsbescheides und des Grundsteuerbescheides. Hinzu kommt eine Pauschale für Telefon-, Internet- und Programmkosten (zzgl. 15 %, maximal 20 EUR) und die gesetzliche Umsatzsteuer in Höhe von 19 %. Die angeführten Gebühren unter bei Vorarbeiten durch Mandant setzen eine vollständige Zusammenarbeit mit dem Mandanten ohne langwierige Rückfragen unsererseits voraus. Die Verwaltung, Erstellung, Abwicklung und Überwachung der Erklärungen sowie die spätere Bescheidprüfung und ein eventuelles Einspruchs- oder Widerspruchsverfahren sind aufgrund der Vielzahl der zu erwartenden insgesamt abzugebenden Erklärungen bereits sehr zeitintensiv, sodass wir die Zusammenarbeit mit dem Mandanten anhand der Umfangs der durch uns zu erbringenden Mehr- oder Minderarbeit in die Gebührenhöhe einfließen lassen. Dem Mandanten werden hierbei Angaben abverlangt, die auf ein Mindestmaß reduziert sind und sich auf Daten beschränken, die sich ausschließlich aus ihm zur Verfügung stehenden Unterlagen ergeben.

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